Aujourd’hui, dans notre dossier thématique, nous allons évoquer le sujet de la capacité d’emprunt. Après la crise liée à l’épidémie de Covid-19, il est certain que les banques ont tendance à être plus exigeantes pour accorder des prêts aux particuliers, notamment en ce qui concerne les prêts immobiliers. Les taux directeurs sont en augmentation et les conditions d’emprunt sont plus strictes. À la question « quel salaire pour pouvoir emprunter 200 000 euros ? », nous allons vous répondre que si le montant du salaire est déterminant dans la détermination de votre capacité d’emprunt, ce n’est pas le seul critère à prendre en compte.
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Prendre en compte la durée de remboursement du prêt
Ce premier élément de réflexion va nous permettre de montrer la relativité de notre questionnement de départ. En effet, le niveau de salaire exigé ne sera pas le même si vous souhaitez obtenir un prêt sur 10 ans, sur 25 ans ou sur 30 ans. Là où un salarié qui gagne 2700 euros net par mois aura une capacité d’emprunt de 200 000 euros sur 25 ans, il faudra gagner deux fois plus pour emprunter sur 10 ans. Disons que plus vous gagnez d’argent, plus vous pourrez emprunter ou plus vous aurez le choix dans la durée de votre prêt.
Prendre en compte le taux de son prêt
Il est important de savoir, pour le calcul de votre capacité d’emprunt de connaitre le taux de votre prêt bancaire, car c’est en prenant en compte la part des intérêts dans le montant du capital emprunté que l’on aura une meilleure visibilité. Pour le premier trimestre 2023, les taux d’usure ont encore augmenté (ce sont les effets de l’inflation post-Covid-19). Pour un prêt immobilier à rembourser sur une durée allant de 10 à 20 ans, le taux d’usure oscille entre 3,03 % à 3,53 %. Pour les prêts étalés sur plus de 20 ans, ce taux se situe entre 3,05 % à 3,57 %.
Prendre en compte le montant de l’assurance emprunteur
Dans le calcul de la capacité d’emprunt, il faut prendre en compte le montant du capital emprunté, le montant des intérêts et aussi les mensualités du contrat de l’assurance emprunteur. Aujourd’hui, si la loi n’a pas rendu l’assurance emprunteur obligatoire, aucune banque ni aucun organisme de crédit ne vous octroiera de prêt, même un prêt personnel à la consommation. Le montant de cette assurance varie en fonction des établissements et en fonction des données fournies par l’emprunteur (âge, profession, état de santé, options souscrites…). Il est intéressant de se renseigner sur les tarifs pratiqués par les différentes compagnies en utilisant un comparateur d’assurance ou de crédit en ligne comme pourunebanqueethique.com par exemple.
Quels sont les critères examinés par les banques pour accorder un prêt de 200 000 euros ?
Aujourd’hui, le montant du salaire de l’emprunteur ne suffit pas à déterminer la capacité d’emprunt d’une personne. Les banques prennent en compte beaucoup d’autres facteurs.
Le taux d’endettement
Pour examiner votre capacité d’emprunt, la banque va examiner votre taux d’endettement, c’est-à-dire traduire en pourcentage la part de vos charges dans vos revenus. Les banques admettent un taux d’endettement maximum à 33%, et peuvent augmenter ce dernier en fonction du type de prêt, de la durée de remboursement et du reste à vivre dont nous allons parler ensuite. Il est important, avant de faire une demande de prêt à la banque, de veiller à diminuer ses charges au maximum.
Le reste à vivre
Le reste à vivre est le montant qui correspond à la différence entre les revenus et les charges. Aujourd’hui, avec l’inflation, les banques vont être plus regardantes vis-à-vis de ce reste à vivre. Là encore, veillez à augmenter ce reste à vivre en réduisant vos charges. Vous pouvez résilier certains contrats, certains abonnements, changer de fournisseurs (énergie, téléphone, internet), changer vos contrats d’assurance, faire regrouper vos crédits…
La situation professionnelle de l’emprunteur ou des co-emprunteurs
Aujourd’hui, il ne suffit pas de fournir de bonnes fiches de paie pour convaincre un établissement bancaire ou un organisme de crédit de vous octroyer un prêt. Il est aussi important de justifier de la pérennité de votre activité. Certains métiers, certains employeurs ou certains statuts professionnels sont favorisés auprès des prêteurs. Les fonctionnaires et les salariés cadres de grandes entreprises dont l’État détient des parts sont très bien vus par exemple. En revanche, un TNS (même avec un bon revenu) aura des chances très maigres d’obtenir un prêt s’il ne co-emprunte pas avec un salarié en CDI, s’il ne montre pas plusieurs bilans à l’équilibre, et s’il ne justifie pas des garanties nécessaires.
La gestion des comptes bancaires
Les banques observent aussi la gestion des comptes bancaires par les demandeurs. Il faut montrer une trésorerie saine, sans découverts et sans impayés. Les banques vérifient automatiquement auprès de la banque de France si les demandeurs ne font pas l’objet d’un fichage au FICP. Le fichage empêche systématiquement l’octroi d’un prêt bancaire, même avec de bonnes garanties.
Les garanties fournies
Enfin, si l’un des critères mentionnés plus haut n’est pas rempli (à l’exception du fichage au FICP), il est possible de fournir certaines garanties à votre banque comme du patrimoine immobilier, de l’épargne ou encore une caution solidaire.
Antoine Tullari est un expert chevronné dans le domaine de l’emploi des étudiants, apportant une expérience précieuse acquise au fil de sa carrière. Avec plus de quinze ans d’expérience en tant que conseiller en carrière et formateur en développement professionnel, Antoine a aidé d’innombrables étudiants à réussir leur entrée sur le marché du travail.